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注文住宅でつなぎ融資不要の住宅ローンを利用するには?

住宅ローンとつなぎ融資

注文住宅には、家族の理想の家が建てられる良さがある一方、住宅の建築プランと同時に土地購入も同時に進めなくてはなりません。その為、土地付きで購入できる分譲住宅と比較すると、資金計画が複雑になってしまいます。家づくりの自由度の高い注文住宅には魅かれるが、住宅ローンの煩雑さを考えると、分譲住宅の方が良いだろうと判断される方もいらっしゃいます。ただし、土地購入と建築費の住宅ローンを一括する方法を活用すれば、土地を購入する家づくりでの住宅ローンをシンプルにすることができます。

住宅ローンとは別に借り入れが必要になる理由

性能とデザインを追い求めたZEH仕様のクールな二階建て

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新築住宅を建てる際には、多額の費用が必要です。特に、土地を購入して建てるという場合には、より費用が嵩みます。もともと土地を持っていたという恵まれたケースもありますが、ほとんどは、住宅建築と土地の購入はセットです。この多額な費用は住宅ローンで賄い、20年前後の期間で返済していくご家族がほとんどです。

そして家づくりの期間中には、住宅ローンでは支払えない費用が発生します。なぜなら住宅ローンの融資は、住宅が完成し、施工先から引き渡されたタイミングで実行されるからです。そして、家づくりの過程においては、住宅が完成する前に必要になる資金がある為、つなぎ融資や分割融資など、住宅ローンとは別の借り入れが必要です。

住宅の完成・引渡し前に必要な資金には、土地購入の資金と建築費があります。建築費は完成時に一括して支払うのではなく、数回に分けて支払います。一般的には、請負契約締結時に建築費の1割を手付金として、着工時には、建築費の3割を着工金として支払います。さらに建築が進み、屋根が載ったタイミングで建築費の3割を中間金として、引き渡し時には、残った分をすべて支払います。

従って、住宅が完成するまでの期間に、建築費の分割支払いが数回発生します。ただ、この分割の割合や、分割の方法は、建築会社によって異なりますので、契約時に分割の方法について説明を受けます。

建築事例

融資の方法も大切ですが家づくりの資金計画では予算オーバーを回避することも考えておきましょう。
コラム 注文住宅の予算オーバーがおきる原因と対処する為のポイント

つなぎ融資とは住宅が完成する前に借り入れられる融資・分割融資の違いは?

解放感のあるリビングとアイランドキッチン

解放感のあるリビングとアイランドキッチンどちらも建築費の前払い金、土地の購入資金に使えますが、融資と返済開始のタイミング、金利、諸費用などに違いがあります。

つなぎ融資

つなぎ融資は、完成前に必要な資金を賄う為に受ける融資です。つなぎ融資を受けてから、返済までの期間は、月々利息を支払います。そして、住宅が完成し引き渡しを受けた後、実行された住宅ローンの融資で、つなぎ融資の全額を返済します。

つなぎ融資は、住宅ローンや土地先行融資よりも、金利が高いことに加えて、住宅ローン控除が受けられません。しかし、土地がなく、自己資金も少ないという状況であっても、つなぎ融資があれば、土地を購入して注文住宅が建てられます。

加えて、建築費の前払い金と土地の購入費の融資をまとめて受けられる、土地購入のタイミングが制限されない、抵当権を設定する必要がなく無担保で融資が受けられるという良い面があります。

分割融資

分割融資は、住宅ローン控除の対象になる融資です。加えて、購入する土地を担保にして受ける融資なので、つなぎ融資より低い金利で利用できます。ただし、土地を担保にする為、抵当権設定の関わる諸費用が発生します。

つなぎ融資との大きな違いは、2つあります。ひとつは、融資を受けるタイミングが限られている点です。つなぎ融資の場合、建築を依頼する施工先が決まっていない、または施工先は決まっているが見積もりを出してもらう段階までプランが進んでいないという状況であっても、融資を受けられます。

しかし、分割融資の場合は融資を申し込む際に、建築を依頼した会社が作成した建築プランとそれに伴う見積書、購入予定の土地の情報を、金融機関に提出しなくてはなりません。その為、条件に見合った土地が見つかったというだけでは、融資が受けられません。

もう一つは、土地購入の為の資金は先行して融資されるが、住宅ローンと一本化できることです。土地と建物を含めて住宅ローンの審査が行われ審査に通ると、土地購入、建築費の前払い金など、融資が必要なタイミングで融資が実行されます。その為、多くの金融機関では、土地購入の為の融資が実行された翌月から、住宅ローンの返済が始まります。

建築事例

注文住宅では自由度が高い分、予算の配分には十分配慮しなくてはなりません。予算内で家族の理想の家にする為の優先順位について考える参考になさってください。
コラム
 注文住宅の予算の決め方のポイント

つなぎ融資と分割融資を比較するとどちらがおすすめ?減税はできる?ネット銀行は使える?

クロスが特徴的なリゾートテイスト住宅

クロスが特徴的なリゾートテイスト住宅

つなぎ融資の場合、住宅ローンの返済は入居後ですが、つなぎ融資の分の利息を支払わなくてはなりません。一方、分割融資の場合には、土地を購入した翌月から住宅ローンの返済が始まります。

どちらの場合であっても、入居までの期間には、現在の住居の家賃の支払いと同時に、つなぎ融資の利息、または住宅ローンの返済をしていかなくてはなりません。返済計画を全体として考えた時に、有利に返済できる方法を選べるよう、つなぎ融資と分割融資の違いを比較してみましょう。

つなぎ融資 分割融資
住宅ローン 住宅ローンとは別 住宅ローンと一本化できる
融資から入居までの月々の支払い つなぎ融資の利息 住宅ローンの返済
金利 住宅ローンより高額 住宅ローンと同じ
抵当権に関わる諸費用 不要 必要
印紙税や融資手数料、ローン保証料などの融資に関わる諸費用 つなぎ融資と住宅ローンの両方で必要 住宅ローンの諸費用のみ
登録免許税の減税措置 ある ない
住宅ローン控除 住宅の引き渡し時ではなく、引き渡し前の費用に充てられるため、住宅ローン控除の利用条件に当てはまらない為、受けられない 条件を満たせば受けられる

参考サイト

住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

 

大まかな違いはこの表の通りですが、現実の数字の割合は、金融機関の取り決めによって大きく変わります。一般的に、つなぎ融資の利息は、住宅ローンより1~2%高く設定されていますが、そのパーセンテージは金融機関によって異なります。ただ、住宅ローンの融資はするが、つなぎ融資や分割融資はしないという銀行もあります。特に、低金利のネット銀行では、住宅ローンの融資のみという傾向があります。

注文住宅でつなぎ融資不要の住宅ローンを利用する方法は、分割融資です。施工を依頼する建築会社との連携が取れていれば、住宅ローンを一本化できる魅力があります。分割融資を行っている金融機関を探し、金利や利用条件を確認することが大切です。その上で、住宅ローンの返済計画が滞りなく進められるかどうかを判断しましょう。

分割融資を利用する場合には、土地探しより先に、施工を依頼する建築会社を選定する必要があります。せっかく好条件な土地が見つかったとしても、建築プランが進んでいなければ、分割融資の申し込みができないからです。施工を依頼する建築会社と共に、土地探しをすることは、住宅ローンの分割融資を受ける以外にも、有利な点が多々あります。

例えば、旗竿地や変形地、段差のある土地などは、整形地に比較すると土地の費用が低めに設定されていることが多いのですが、専門家でなくては、そのような土地に暮らしやすい家が建築できるかどうか判断できません。家族だけで探していたら見逃してしまうような土地だと思います。しかし、専門家と一緒に土地探しをすれば、一見不利な条件を持つ土地を活かして暮らしやすい家を建てるプランを提案してもらえる可能性があります。そのなれば、土地の価格を抑えて購入でき、家づくり資金に余裕が出ます。

家づくりの為の土地探しにあたっては、施工を依頼する建築会社と共に進めるという方法がおすすめの土地探しの方法です。

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A-1グループは無垢材を内装に使ったログハウス風住宅など、低価格で暮らしやすいシンプルな住宅を建築する会社です。

低価格ではありますが、建築基準法で定められた耐震性以上の耐震性、家を劣化させない工法による高い耐久性、複層ガラスの窓や断熱材による高い断熱性を備えた長期優良住宅に対応することも可能な性能の住宅です。

長く住まえる家、快適な暮らしができる家は、住宅性能の高い家です。加えて、無垢材の内装の家は、天然の木材が持つ特性によって、家族の健康を守り、心を癒す住宅です。

A-1グループは、施主様のライフスタイルや人生観に合わせた住宅の在り方を常に考え、お客様にとって最適な解決策をご提案する暮らしやすい家の創り手です。

”全ては笑顔の為に”

これは、当社が常に心掛け、実践している家づくりのテーマです。

A-1グループでは、これまでに培ったノウハウと、数多く施主様の問題解決を行ってきた豊富な実績を基に、施主様の希望を叶える無垢材を使った家のプランを設計し、ご提案いたします。

ご提案の過程で、家族の夢や実現したいライフスタイルなどの、ご希望を存分にお聞かせください。
当社のスタッフが全力で、お客様の家づくりに寄り添います。

 

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