家を建てる際には、多くの方が住宅ローンを利用されることと思います。しかし、新築に関わる費用の中には、住宅ローン以外に用意しなくてはならない諸費用があります。この諸費用は、手元に現金で用意しておかなくてはなりません。注文住宅の契約から引き渡しまでの流れの中のどの段階で諸費用は発生するのでしょうか？

注文住宅の流れと諸費用が発生するタイミング

住宅ローンは、注文住宅が完成した後に融資が行われます。その為、完成した住宅を購入する建売住宅よりも、支払い方法が複雑です。注文住宅を新築する際にはどの時点でどのような費用が発生するのでしょうか？

• 土地の購入時　土地の手付金　土地の価格の一割程度の手付金が必要です。土地を購入する時点では、住宅ローンは融資されていないので、手元に用意しなくてはなりません。
• 土地購入後　地盤調査費　購入した土地の地盤にどの程度の地盤解消が必要であるか調査します。
• 契約時　契約金（工事費の一割程度）工事請負契約印紙税
• 建築確認申請後　住宅ローン申し込み　住宅ローン契約印紙税　
• 着工金・中間金　それぞれ建築費の三割程度

つなぎ融資、または住宅ローン分割融資を受ける場合
住宅ローンの融資前に必要な着工金などの費用は、つなぎ融資、又は住宅ローンの分割融資を利用します。

• つなぎ融資　印紙税（500万～1,000万円以下1万円、1,000万～5,000万円以下2万円）、手数料（1回だけ）10万円程度、利息はおよそ3パーセント
• 住宅ローン分割融資　抵当権設定にかかる登記料（住宅完成後に登記する場合に受けられる0.3％の減税措置は受けられません）　融資実行の都度、融資手数料と印紙税が必要　利息は住宅ローンと同じ

つなぎ融資は、住宅ローンの融資が始まるまでの期間、利息だけを支払い、融資が始まったタイミングで清算する住宅ローンの補助的な融資です。つなぎ融資は利息が3パーセントと、住宅ローンに比べて高い為、有利な融資ではありません。

また、つなぎ融資を行っていない銀行もあります。そのような銀行では、住宅ローンの分割融資を行っていることがあり、つなぎ融資よりも低金利で利用できます。ただし、登記料や手数料はつなぎ融資より割高です。

• 完成・引き渡し　工事費の残金（建築費の約四割）に対して住宅ローンの融資が始まります。このタイミングで住宅ローン手続き費用、火災保険費、地震保険保費、登録免許税（つなぎ融資を受けた場合以外）、不動産所得税、引っ越し費用が発生します。

注文住宅にかかる費用の内訳

注文住宅にかかる費用は、大まかに分けると、本体工事費と付帯工事費・別途工事費用と諸費用です。

• 本体工事費　家そのものの建築にかかる費用
• 付帯工事費・別途工事費用　本体工事費以外の工事にかかる費用
• 諸費用　それ以外の様々な費用　施工先によって内容は異なります。

諸費用、付帯工事費・別途工事費用の内容は、施工先によって割り振り方が異なります。反対に考えれば、本体工事費に含まれる項目は、建築を請け負ったハウスメーカーや工務店によって変わってくるということです。付帯工事費と諸費用に含まれる項目について確認しておきましょう。

付帯工事費
建築費の中の本体費用に含まれない費用で、施工会社によって変わる部分です。家本体の建築費の中で、本体価格に含まれる項目と、工事費や諸費用に含まれる項目を、早い段階で確認しておくことが大切です。

注文住宅の場合、契約の仕方によっては、これらの工事を施工会社に依頼せず、個人で行う、または他の会社に依頼するというケースもあります。その場合には、付帯工事費は住宅ローンの対象ではなくなります。その結果、別途、工事費用を用意しなくてはならず、より借り入れと返済が複雑になってしまいます。

• 地盤調査＋地盤改良費　地盤調査の結果、地盤に住宅を建設する為の充分な強度がなかった場合、地盤を強化する為に行う工事です。改良が深くまで必要になればなるほど費用が嵩みます。
• 造成工事費用　敷地を住宅が建築できる状態に整地する費用です。高低差があると費用が嵩みます。
• 外構工事費　敷地内を調える為に行う工事です。門と門扉、塀やフェンス、表札とポスト、アプローチの通路など、門廻りと玄関回りに関わる工事です。植栽や花壇、カーポートやウッドデッキなども、外構工事に含まれます。
• 個人の戸建て住宅に必要なインフラを整備する費用　給排水、ガス、電気などの敷設工事の費用です。道路からの距離や本管がある位置など、地域のインフラ整備の状況によって費用が異なります。

別途工事費
本体工事費、付帯工事費に含まれない工事の費用です。依頼先の会社によって、本体工事費や、付帯工事費に含まれる場合もあります。事前にどの範囲までが本体工事費に含まれるのかを確認しておくことが大切です。

• 本体工事費に含まれない電気工事費　本体工事費に含まれている家の中の電気の配管とコンセント設置以外の電気工事に関わる費用です。具体的には、エアコンや床暖房、照明、追加のコンセント設置などがあげられます。電気製品を施主側が購入し、工事だけを依頼する方法と、施工先に購入も任せる方法があります。
• カーテンなどを設置する費用　カーテンやブラインドを設置する費用です。カーテンやブラインドを施主側が購入し、設置だけを依頼する方法、入居後に施主側が購入し、購入した店に設置も依頼する方法、施工先に購入と設置を任せる方法があります。

諸費用
新築に際して必要な手続きにかかる費用と税金に加えて、地鎮祭や近隣へのあいさつ回りにかかる費用が含まれます。

• 登録免許税　法務局に登記を申請する際に必要な税金です。新築する家の所有者であることを登記する所有権保存登記と、住宅ローンの為の抵当権設定登記が必要です。
• 印紙税　注文住宅を建てる際には、土地を購入した場合の不動産譲渡契約書、施工を依頼した会社との建設工事請負契約書、住宅ローンを組む銀行などの金融機関との住宅ローン契約書を交わします。この際に、それらの契約書に貼ることで納税する印紙の代金がかかります。
• 不動産取得税　家と土地に対してかかる税金で、固定資産税評価額を元に税額が決まります。
• 住宅ローン手続き費用　住宅ローンを組む際にかかる費用で、金融機関によって必要な費用や保険が異なります。事務取扱手数料の他に、ローンが返済できなくなった時の保証の為の保証料や保険料、火災保険、地震保険の保険料、司法書士への報酬などがかかります。住宅ローン分割融資や住宅ローンが実行される前につなぎ融資を受ける場合には、つなぎ融資や住宅ローン分割融資に対しても印紙代や手数料が発生します。
• 地鎮祭、上棟式、近隣の住人へのご挨拶の品、職人さんへの差し入れ　これらの費用は、個人の考えによって異なります。最近ではすべてしないというケースもないわけではありません。誰からも強制されることではありません。無事に良い家が完成してほしい、建築中には大型車両が侵入してきたり騒音を立てたりするので、近隣の方にご迷惑をおかけするお詫びと、暮らし始めてからの円滑なお付き合いの為にご挨拶しておきたい、自分たちの家を建てる為に頑張ってくれている職人さんを労いたいという思いを形にする為にかける費用です。

住宅ローン以外に用意しなくてはならない金額はどのくらい？

注文住宅を新築する際には、建築費以外の費用がかかります。住宅ローンは、建築費に向けて組まれるローンなので、その他の費用に関しては、別に用意しなくてはなりません。

住宅ローン以外に用意しなくてはならない費用は、付帯工事費、諸費用の他に、引っ越し費用、家具や、家電の購入費用があります。

付帯工事費、別途工事費にかかる費用
付帯工事費、別途工事費は、施工先の会社により本体工事費に含まれる部分が異なります。また、土地の条件や地域のインフラ整備の状況によっても変わってきます。その為、契約前に、本体工事費に含まれる部分（住宅ローンで賄える費用）とそれ以外の部分（住宅ローンで賄えない費用）を明確にしておくことが大切です。

諸費用にかかるおおよその金額

• 建築工事請負契約書にかかる印紙税　500万円～1,000万円以下の建築工事請負契約書には5,000円、1,000万円～5,000万円以下の建築工事請負契約書には10,000円、5,000万円～1億円以下の建築工事請負契約書には30,000円の印紙税がかかります。
• 金銭消費貸借契約書にかかる印紙税　500万円～1,000万円以下の住宅ローンの金銭消費貸借契約書には、10,000円、1,000万円～5,000万円以下の金銭消費貸借契約書には、20,000円、5,000万円～1億円以下の金銭消費貸借契約書には、60,000円の印紙税がかかります。
• 抵当権設定の登記費用　登記を依頼する司法書士への報酬と併せて、約15万円かかります。
• 保存登記の登記費用　12万円から15万円程度かかります。
• 不動産取得税　家にかかる不動産所得税は、床面積50㎡以上240㎡以下の住宅には、固定資産税評価額から1,300万円を差し引き、3パーセントをかけた額が課せられます。土地にかかる不動産所得税は、固定資産税の評価額の2分の1に3パーセントをかけた額です。
• 地鎮祭や近隣のあいさつ回りにかかる費用　地鎮祭や上棟式の規模、お配りするご挨拶の品によって変わります。一般的には、すべてする場合には、30万円程度かかります。

建築費以外に用意しておきたい費用

地盤改良など、調査後にならないとかかる費用の額が判らない場合もあります。また、上記以外に、家具や家電の購入費も必要です。その為、建築費以外に、最低でも建築費の10パーセント、理想的には15パーセントの資金を用意しておく必要があります。

注文住宅の新築にかかる費用、工事費の内訳などは、施工する工務店によって違います。施工先を選ぶ場合、住宅のデザインや性能、価格に加えて、建築費や工事費の支払い方法も確認することが大切です。

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