土地名義変更を「自分で」する手順｜注意点や費用を解説

土地の所有者が変わったときには、法務局で土地名義の変更手続きを進める必要があります。

相続や売買、贈与、離婚による財産分与など、ケースごとに必要書類や手順が異なるため「難しそう」というイメージがありますが、自分で手続きすることも可能です。

そこで本記事では、司法書士に依頼せず自分で手続きする方法を、必要な書類や費用、注意点とあわせて分かりやすく解説します。

土地名義変更とは

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土地名義変更とは、土地の所有者が変わった際に、法務局に申請して登記簿に記載されている名義を新しい所有者に変更する手続きのことを指します。

正式には「所有権移転登記」と呼ばれ、相続や売買、贈与、離婚による財産分与などがあった場合に必要です。

登記簿の名義を変更していないと、土地の売却や担保設定ができないほか、相続関係が複雑になる可能性もあります。

土地名義変更は司法書士に依頼するケースが多いものの、必要書類を準備すれば自分で手続きすることも可能です。

なお、名義変更が必要となるケースごとに手続きの内容や必要書類は異なるため、次章以降で具体的に解説します。

土地の取得に合わせて注文住宅をお考えの場合には、ぜひ以下の記事もチェックしてみてください。

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土地名義変更が必要なケース

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ここでは、土地名義変更が必要なケースを解説します。該当する場合には、ぜひ参考にしてみてください。

相続

土地の所有者が亡くなった場合は、相続人へ名義を変更する手続きが必要です。

亡くなった人の名義のままでは、土地の売却や担保設定ができないため、相続人が法務局で相続登記（所有権移転登記）をします。

また相続人が複数いる場合は、誰が土地を取得するかを決める「遺産分割協議」の内容に基づいて名義変更します。

なお相続登記は2024年4月から義務化されており、不動産の所有権の取得を知った日から3年以内に手続きする必要があります。

また2024年4月1日の施行前に発生した相続についても義務化の対象となり、施行日から3年以内（2027年3月31日まで）に登記申請するルールです。

出典：法務局ホームページ（https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html）

売買

土地を売買した場合は、買主へ所有権を移すために名義を変更します。

これは売主から買主へ所有権が移転したことを登記簿に反映させる手続きで、売買代金の支払いと同時に実施するのが一般的です。

登記をしないままだと、第三者に対して自分が土地の所有者であることを主張できないため注意が必要です。

贈与

親から子へ土地を譲る場合など、無償で財産を渡すときは贈与による名義変更手続きをします。

贈与は当事者同士の合意によって成立しますが、登記しなければ正式に所有者が変わったことを第三者に示すことができません。

また贈与の場合は贈与税が発生する可能性があるため、税金面にも注意が必要です。

離婚による財産分与

離婚の際に財産分与として土地を配分する場合も、名義変更が必要です。

例えば夫名義の土地を離婚後に妻が取得する場合、財産分与を原因として所有権移転登記をします。

離婚協議書や調停調書といった財産分与の内容を証明できる書類を用意し、法務局で手続きします。

名義変更をしないままにすると、将来の売却や相続の際にトラブルになる可能性があるため、早めに手続きすることが大切です。

土地名義変更を「自分で」する手順を解説

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ここでは、土地名義変更を自分でする際の手順について解説します。

①調査

登記事項証明書（登記簿謄本）の取得

土地名義変更の際は、まず対象となる土地の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。

登記事項証明書には、土地の所在地や面積、現在の所有者、抵当権の有無などの情報が記載されており、これにより登記簿上の名義人が誰であるか、どのような権利が設定されているかを確認できます。

登記事項証明書は、法務局の窓口のほか、オンライン請求や郵送でも取得可能です。

（※オンライン請求とは、インターネットを利用して登記事項証明書の交付を請求する手続きのことを指します。）

不動産の権利関係確認

登記事項証明書を取得したら、不動産の権利関係を確認します。

とくに、抵当権や地上権などの権利が設定されていないかをチェックすることが重要です。

もし権利が残っている場合、名義変更には追加の書類が必要になる場合があります。

また登記簿に記載された住所や氏名が現在と異なる場合には、住所変更登記や氏名変更登記が必要になるケースもあり注意が必要です。

相続人の確定（戸籍収集）

相続による土地名義変更の場合は、相続人を確定するために戸籍を収集します。

亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本、相続人全員の戸籍謄本などを取得することで、法律上の相続人を正確に確認できます。

相続人が複数いる場合は遺産分割協議を実施して、誰が土地を取得するかを決めた上で名義変更を進めるのが一般的です。

戸籍は、本籍地の市区町村役場で取得できます。

②書類の取得・作成

住民票

土地名義変更では、新しい所有者の住所を証明するために住民票を用意します。

住民票は市区町村役場の窓口のほか、マイナンバーカードがあればコンビニ交付でも取得できます。

登記申請書には新しい所有者の住所を記載するため、住民票の内容と一致しているか事前に確認しておくことが大切です。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は土地の評価額を証明する書類で、名義変更の際に必要となる登録免許税は、この評価額をもとに計算します。

そのため、正確な評価額を確認するためにも取得が必要です。

固定資産評価証明書は土地が所在する市区町村の役所で取得でき、自治体によっては郵送請求やオンライン申請に対応している場合もあります。

遺産分割協議書

相続人が複数いる場合は、誰が土地を相続するかを決めた内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。

相続人全員で協議し、土地を取得する人を決定した上で書面にまとめます。

作成した遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印による押印が必要です。

登記申請書

登記申請書は法務局に名義変更を申請するための書類で、土地の所在地や登記原因（相続、売買など）、新しい所有者の情報などを記載します。

法務局のウェブサイトには記載例や様式が公開されているため、それを参考に作成するとスムーズです。

記載内容に誤りがあると補正を求められることがあるため、登記事項証明書や住民票などの内容と一致しているかを確認してから提出します。

出典：法務局ホームページ（https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）

③申請

管轄法務局の確認

土地名義変更は、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。

管轄が異なる法務局に提出すると受理されないため、事前の確認が重要です。

管轄法務局は、法務局の公式サイトで所在地から調べられます。

申請（窓口・郵送・オンライン）

必要書類がそろったら、法務局へ登記申請書を提出します。

提出方法は、法務局の窓口に持参する方法のほか、郵送やオンライン申請にも対応しています。

（※オンライン申請とは、インターネットを利用して登記そのものを申請する手続きです。）

窓口で提出すれば、その場で書類の形式を確認してもらえるため、初めての場合でも安心です。

ただし郵送やオンライン申請は、法務局へ行く時間が取れない場合に便利ですが、書類の不備があると補正の対応が必要になることがあります。

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土地名義変更を自分でする際の費用

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ここでは、土地名義変更を自分でする際の費用について解説します。

登録免許税

登録免許税とは、土地名義変更の登記を申請する際に国へ納める税金のことを指します。

税額は固定資産評価額をもとに計算され、相続による名義変更の場合は原則として評価額の0.4％、売買や贈与の場合は2％が目安となります。

登録免許税は、収入印紙で納付する方法のほか、現金で納付して領収証書を添付する方法や、オンライン申請時の電子納付にも対応しています。

収入印紙で納付する場合は、登記申請書とは別の用紙に収入印紙を貼り付けて添付するのが一般的です。

土地の評価額によって税額が変わるため、事前に固定資産評価証明書などで評価額を確認しておくことが大切です。

出典：国税庁ホームページ（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）

証明書取得費

土地名義変更では、登記事項証明書や戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書など、さまざまな証明書が必要です。

これらの書類は、書類の種類や取得方法によって異なりますが、1通あたり数百円程度の発行手数料がかかります。

ただし自治体や取得方法によって手数料は異なるため、事前に確認しておくと安心です。

土地名義変更を自分でする際の注意点

土地名義変更は自分ですることも可能ですが、いくつかの注意点もあります。

事前にチェックしておくことで、失敗を防ぎましょう。

相続登記には期限がある（2024年以降義務化）

相続によって土地を取得した場合は、相続登記の申請が義務化されています。

2024年4月1日以降は、不動産の相続を知った日から3年以内に登記申請が必要です。

期限内に申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

戸籍収集に時間がかかるケースもあるため、相続が発生したら早めに準備を進めることが重要です。

出典：法務局ホームページ（https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html）

名義変更を放置すると差し押さえのリスクがある

土地の名義変更をしないまま放置すると、思わぬトラブルにつながる可能性があります。

例えば登記簿上の名義人のままだと、その人の債務を理由に土地が差し押さえられるリスクが生じます。

また将来土地を売却したい場合でも、名義が変更されていないと手続きが進みません。

そのため、名義変更は早めの対応が大切です。

相続関係が複雑な場合は司法書士へ相談

自分で申請する場合、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成、登記申請書の作成などでミスがあると、法務局から修正を求められるケースもあります。

基本的には自分で手続きを進めることも可能ですが、相続関係が複雑な場合や手続きに不安がある場合は、司法書士などの専門家への相談も検討すると安心です。

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